Научный журнал
Современные наукоемкие технологии
ISSN 1812-7320
"Перечень" ВАК
ИФ РИНЦ = 0,909

СООТНОШЕНИЕ МЕХАНИКИ ДОГОВОРНЫХ ВОЛЕИЗЪЯВЛЕНИЙ И МЕХАНИЗМА РАСТОРЖЕНИЯ (ИЗМЕНЕНИЯ) ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Шлюндт Н.Ю.
На сегодняшний день с развитием рыночных отношений возникает потребность общества в договорных формах ведения хозяйственной деятельности, что является объективной предпосылкой существования определенных способов и методов защиты субъектами своих имущественных прав, а также наличия возможности ведения хозяйственной деятельности, с целью объединения обособленных воль контрагентов для достижения единых правовых результатов. Одной из необходимых форм организации деятельности как физических, так и юридических лиц является договор аренды. Определяется это тем, что имущественный оборот как адекватное выражение рыночных экономических связей складывается из актов передачи во временное владение и пользование имущества как движимого, так и недвижимого, совершаемого либо собственниками, либо управомоченным лицами. В подавляющем большинстве случаев, как показывают реалии жизни, эти акты выражают согласованную волю контрагентов, оформленную в виде договора аренды.

Вследствие этого договор аренды необходимо рассматривать как согласованный акт действия сторон, направленный на установление правовых результатов, требующий обязательной правовой регламентации. Являясь юридическим актом, договор аренды представляет собой форму выражения и закрепления соответствующих правовых результатов, основанный на обособлении согласованных волеизъявлений арендодателя и арендатора. Следовательно, механика договорных волеизъявлений сводится к следующему. Исходя из собственных интересов, субъекты арендных отношений выдвигают индивидуальные условия - предложения либо притязания по тем или иным моментам устанавливаемой договорной связи (напр., арендная плата, срок аренды и т.д.), которые согласовываются в рамках договора аренды. Посредством согласования индивидуальных условий субъекты вырабатывают общие условия (существенные и несущественные), образующие содержание договорного акта.[1] Данная конструкция обуславливает существование узкоправового (традиционного) подхода. В общих договорных условиях воплощаются согласованные волеизъявления арендодателя и арендатора.

В более широком контексте общие условия можно подразделить на индивидуализирующие и дополнительные условия.

Индивидуализирующие (конкретные) условия - это условия, формирующие порядок действий субъектов по реализации их собственных интересов. Как правило, они представляют собой совокупности взаимосвязанных прав арендодателя и арендатора по осуществлению определенных действий и (или) обязанностей совершить определенные действия, направленных на реализацию их непосредственных интересов. К примеру, интерес арендатора заключается в том, чтобы приобрести во временное владение и пользование имущество, являющегося объектом аренды, арендодателя - передать. Отсюда в договоре аренды закрепляются обязанность арендатора уплатить арендную плату и право получить имущество, право арендодателя получить плату и обязанность передать имущество во временное владение и пользование. Реализация прав и обязанностей арендодателем и арендатором представляют собой действия, форма, содержание, которых определены индивидуализирующими договорными условиями.

Дополнительные (особые) условия - условия, детерминированные необходимостью изменения, прекращения самой арендной связи, в следствие чего арендная связь может быть трансформирована новыми волеизъявлениями сторон. В данном случае, следует говорить о договорных правах и обязанностях. За арендодателем и арендатором закрепляются права на внесение изменений в условия договора аренды, на инициацию его расторжения. С другой стороны субъект не может в одностороннем порядке расторгнуть договор - он обязан согласовывать свое решение с другим субъектом. Стороны имеют взаимные права и обязанности при разрешении договорных споров. Обособленность субъектов договора аренды, и, соответственно, обособленность их волеизъявлений составляет определяющий признак договора аренды. Принципиально важно отметить, что субъекты договора аренды исходят из различных интересов.[2] В данном случае обособленность волеизъявлений совершенно очевидна, поскольку каждый субъект договора аренды, исходя из собственного интереса, принимает, признает индивидуализирующие договорные условия контрагента. Разумеется, эти условия корреспондируются друг с другом, но общей формы поведения у субъектов в договоре аренды по определению быть не может.

Субъект договора аренды обособлен от другого заложенными в договорных условиях правами на внесение изменений условий договора, на расторжение договора аренды и т.д. Последнее, как нам представляется, наиболее рельефно демонстрирует обособленность арендодателя и арендатора, поскольку сама гипотетическая возможность расторгнуть договор аренды, а, следовательно, прервать арендную связь, означает, что их волеизъявления не сливаются в единое волеизъявление. Безусловно, эти права субъектов тоже идентичны, однако, в отличие от индивидуализирующих условий, и арендодатель и арендатор вправе реализовать их самостоятельно, но с обязанностью согласовать это решение с контрагентом.

Таким образом, в качестве основания изменения и расторжения договора, имеющего исключительный характер необходимо отметить недопустимость изменения по инициативе одной из сторон условий договора аренды, а также расторжения в одностороннем порядке, предполагающие автоматическую работу указанного основания. При включении такого условия в содержание договора в пользу только одной из сторон, явно ухудшающего положение другой стороны, данное условие необходимо рассматривать как кабальное, поскольку нарушается принцип равноправия сторон, и расценивать как злоупотребление правом.

Данный факт может проявляться в результате включения в договор аренды так называемых «недобросовестных условий», наделяющих арендодателя статусом экономически сильной стороны.

Анализ специальных нормативных актов зарубежных стран, запрещающих либо существенно ограничивающих возможность включения в договор недобросовестных условий: Директива Совета ЕС «О недобросовестных условиях договоров с потребителями» 1993 года; Закон «О стандартных договорах» 1964 года (Израиль); Закон «О недобросовестных условиях договоров» 1977 года (Великобритания) и т.д,[3] позволили сформулировать применительно к договору аренды, следующую классификацию недобросовестных условий:

Односторонние условия - условия договора аренды, предоставляющие преимущество только одной стороне (как правило, экономически и статусно превосходящей контрагента), при этом, создающие существенное неравноправие, противоречащее обстоятельствам, существовавшим на момент заключения договора.

Изменяющие условия - условия договора аренды, противоречащие общим принципам права и логике гражданского законодательства, изменяющие юридическую природу договора, из которой исходили стороны при его заключении.

Исключающие условия - условия договора аренды, исключающие или ограничивающие ответственность одной из сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендного обязательства, в случае причинения ущерба.

Определяя сущностные характеристики механики договорных волеизъявлений, отметим, что отличительным моментом изменения и расторжения договора аренды является направленность волеизъявлений арендодателя и арендатора: изменить или прекратить договорную связь, вследствие этого, в целях единообразного понимания и применения норм гражданского права предлагается использовать следующие дефиниции изменения и расторжения договора аренды. Изменение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, определенные условия исполнения). Расторжение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью прекратить существование содержания арендных обязательств, а, следовательно, всей совокупности прав и обязанностей.

Вывод таков, что от правильного понимания механики волеизъявлений арендодателя и арендатора зависит правомерная реализация механизма изменения и расторжения договора аренды, определяемая правильным толкованием содержания терминов «волеизъявление сторон», «свобода договора», «равенство сторон».


[1] Красавчиков О.А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание, функции /О. А. Красавчиков //Гражданско-правовой договор и его функции. - Свердловск: УрГУ, 1980. -С. 105.

[2] Zietelman E. Irrtum und Rechtsgeschaeft. Eine psychologisch-juristische Untersuchung /E. Zietelman.- Leipzig. 1879. -S.124.

[3] Зименкова О.Н. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование /О.Н. Зименкова. - М.: Норма, 1999. - С. 401-416.


Библиографическая ссылка

Шлюндт Н.Ю. СООТНОШЕНИЕ МЕХАНИКИ ДОГОВОРНЫХ ВОЛЕИЗЪЯВЛЕНИЙ И МЕХАНИЗМА РАСТОРЖЕНИЯ (ИЗМЕНЕНИЯ) ДОГОВОРА АРЕНДЫ // Современные наукоемкие технологии. – 2006. – № 5. – С. 40-42;
URL: http://top-technologies.ru/ru/article/view?id=22749 (дата обращения: 15.11.2019).

Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»
(Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления)

«Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074