Вследствие этого договор аренды необходимо рассматривать как согласованный акт действия сторон, направленный на установление правовых результатов, требующий обязательной правовой регламентации. Являясь юридическим актом, договор аренды представляет собой форму выражения и закрепления соответствующих правовых результатов, основанный на обособлении согласованных волеизъявлений арендодателя и арендатора. Следовательно, механика договорных волеизъявлений сводится к следующему. Исходя из собственных интересов, субъекты арендных отношений выдвигают индивидуальные условия - предложения либо притязания по тем или иным моментам устанавливаемой договорной связи (напр., арендная плата, срок аренды и т.д.), которые согласовываются в рамках договора аренды. Посредством согласования индивидуальных условий субъекты вырабатывают общие условия (существенные и несущественные), образующие содержание договорного акта.[1] Данная конструкция обуславливает существование узкоправового (традиционного) подхода. В общих договорных условиях воплощаются согласованные волеизъявления арендодателя и арендатора.
В более широком контексте общие условия можно подразделить на индивидуализирующие и дополнительные условия.
Индивидуализирующие (конкретные) условия - это условия, формирующие порядок действий субъектов по реализации их собственных интересов. Как правило, они представляют собой совокупности взаимосвязанных прав арендодателя и арендатора по осуществлению определенных действий и (или) обязанностей совершить определенные действия, направленных на реализацию их непосредственных интересов. К примеру, интерес арендатора заключается в том, чтобы приобрести во временное владение и пользование имущество, являющегося объектом аренды, арендодателя - передать. Отсюда в договоре аренды закрепляются обязанность арендатора уплатить арендную плату и право получить имущество, право арендодателя получить плату и обязанность передать имущество во временное владение и пользование. Реализация прав и обязанностей арендодателем и арендатором представляют собой действия, форма, содержание, которых определены индивидуализирующими договорными условиями.
Дополнительные (особые) условия - условия, детерминированные необходимостью изменения, прекращения самой арендной связи, в следствие чего арендная связь может быть трансформирована новыми волеизъявлениями сторон. В данном случае, следует говорить о договорных правах и обязанностях. За арендодателем и арендатором закрепляются права на внесение изменений в условия договора аренды, на инициацию его расторжения. С другой стороны субъект не может в одностороннем порядке расторгнуть договор - он обязан согласовывать свое решение с другим субъектом. Стороны имеют взаимные права и обязанности при разрешении договорных споров. Обособленность субъектов договора аренды, и, соответственно, обособленность их волеизъявлений составляет определяющий признак договора аренды. Принципиально важно отметить, что субъекты договора аренды исходят из различных интересов.[2] В данном случае обособленность волеизъявлений совершенно очевидна, поскольку каждый субъект договора аренды, исходя из собственного интереса, принимает, признает индивидуализирующие договорные условия контрагента. Разумеется, эти условия корреспондируются друг с другом, но общей формы поведения у субъектов в договоре аренды по определению быть не может.
Субъект договора аренды обособлен от другого заложенными в договорных условиях правами на внесение изменений условий договора, на расторжение договора аренды и т.д. Последнее, как нам представляется, наиболее рельефно демонстрирует обособленность арендодателя и арендатора, поскольку сама гипотетическая возможность расторгнуть договор аренды, а, следовательно, прервать арендную связь, означает, что их волеизъявления не сливаются в единое волеизъявление. Безусловно, эти права субъектов тоже идентичны, однако, в отличие от индивидуализирующих условий, и арендодатель и арендатор вправе реализовать их самостоятельно, но с обязанностью согласовать это решение с контрагентом.
Таким образом, в качестве основания изменения и расторжения договора, имеющего исключительный характер необходимо отметить недопустимость изменения по инициативе одной из сторон условий договора аренды, а также расторжения в одностороннем порядке, предполагающие автоматическую работу указанного основания. При включении такого условия в содержание договора в пользу только одной из сторон, явно ухудшающего положение другой стороны, данное условие необходимо рассматривать как кабальное, поскольку нарушается принцип равноправия сторон, и расценивать как злоупотребление правом.
Данный факт может проявляться в результате включения в договор аренды так называемых «недобросовестных условий», наделяющих арендодателя статусом экономически сильной стороны.
Анализ специальных нормативных актов зарубежных стран, запрещающих либо существенно ограничивающих возможность включения в договор недобросовестных условий: Директива Совета ЕС «О недобросовестных условиях договоров с потребителями» 1993 года; Закон «О стандартных договорах» 1964 года (Израиль); Закон «О недобросовестных условиях договоров» 1977 года (Великобритания) и т.д,[3] позволили сформулировать применительно к договору аренды, следующую классификацию недобросовестных условий:
Односторонние условия - условия договора аренды, предоставляющие преимущество только одной стороне (как правило, экономически и статусно превосходящей контрагента), при этом, создающие существенное неравноправие, противоречащее обстоятельствам, существовавшим на момент заключения договора.
Изменяющие условия - условия договора аренды, противоречащие общим принципам права и логике гражданского законодательства, изменяющие юридическую природу договора, из которой исходили стороны при его заключении.
Исключающие условия - условия договора аренды, исключающие или ограничивающие ответственность одной из сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендного обязательства, в случае причинения ущерба.
Определяя сущностные характеристики механики договорных волеизъявлений, отметим, что отличительным моментом изменения и расторжения договора аренды является направленность волеизъявлений арендодателя и арендатора: изменить или прекратить договорную связь, вследствие этого, в целях единообразного понимания и применения норм гражданского права предлагается использовать следующие дефиниции изменения и расторжения договора аренды. Изменение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, определенные условия исполнения). Расторжение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью прекратить существование содержания арендных обязательств, а, следовательно, всей совокупности прав и обязанностей.
Вывод таков, что от правильного понимания механики волеизъявлений арендодателя и арендатора зависит правомерная реализация механизма изменения и расторжения договора аренды, определяемая правильным толкованием содержания терминов «волеизъявление сторон», «свобода договора», «равенство сторон».
[1] Красавчиков О.А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание, функции /О. А. Красавчиков //Гражданско-правовой договор и его функции. - Свердловск: УрГУ, 1980. -С. 105.
[2] Zietelman E. Irrtum und Rechtsgeschaeft. Eine psychologisch-juristische Untersuchung /E. Zietelman.- Leipzig. 1879. -S.124.
[3] Зименкова О.Н. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование /О.Н. Зименкова. - М.: Норма, 1999. - С. 401-416.
Библиографическая ссылка
Шлюндт Н.Ю. СООТНОШЕНИЕ МЕХАНИКИ ДОГОВОРНЫХ ВОЛЕИЗЪЯВЛЕНИЙ И МЕХАНИЗМА РАСТОРЖЕНИЯ (ИЗМЕНЕНИЯ) ДОГОВОРА АРЕНДЫ // Современные наукоемкие технологии. – 2006. – № 5. – С. 40-42;URL: https://top-technologies.ru/ru/article/view?id=22749 (дата обращения: 23.11.2024).