Под институциональным развитием регионального рынка недвижимости следует понимать совокупность институциональных изменений, ведущих к трансформации институциональной структуры, способствующих снижению трансакционных издержек.
Под институциональной структурой регионального рынка недвижимости понимаются социально-политические, организационно-экономические и правовые нормы (институциональная среда), являющиеся базой для трансакций (применительно к рынку недвижимости, под трансакцией предлагается понимать совокупность действий участников рынка по частичной или полной передаче прав на сформированный объект недвижимости и обеспечения их исполнения), а также совокупность организаций, профессионально занимающиеся деятельностью на рынке недвижимости либо ее регулированием (организационная структура).
В институциональной среде организуются трансакции. Нормы блоков институциональной среды взаимозависимы и формируются под влиянием внешней среды (фона), т.е. экономики страны и региона, социальной сферы и уровня развития правовой системы.
Организационная структура отвечает за минимизацию трансакционных издержек (например, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним минимизируют издержки регистрации прав собственности и иных вещных и обязательственных прав на объекты недвижимости; организации, занимающиеся риэлтерской деятельностью минимизирует издержки совершения сделок с правами (правомочиями) собственности на объекты недвижимости и т.д.). Формирование институциональной структуры рынка недвижимости региона должно базироваться на признании равнозначности институциональной среды и организационной структуры, поскольку уровень развития институциональной среды определяет уровень развития организационной структуры, однако, в случае, если уровень развития институциональной среды не адекватен уровню развития организационной структуры, формируются неформальные нормы и правила, что ведет к институциональным изменениям и трансформации институциональной структуры. При этом, с точки зрения, стратегического развития рынка недвижимости региона, необходимо, чтобы данные изменения приводили к институциональному развитию данного рынка и снижению трансакционных издержек.
Рынок недвижимости демонстрирует многообразие трансакционных издержек, связанных как с физическими и экономическими особенностями самих объектов недвижимости как товара и капитала, так и со сложными совокупностями прав, которыми обмениваются правообладатели в процессе совершения сделок на рынке недвижимости. Опыт функционирования рынков недвижимости в развитых странах показывает, что при сделках с коммерческой недвижимостью общие затраты на проведение сделки купли-продажи составляют до 2-3% от цены недвижимости, при сделках с жилой недвижимостью величина прямых трансакционных издержек может составлять до 5-8 и более %.
Как показывает опыт формирования рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, общая величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью на первом этапе развития рынка недвижимости составляла в денежном выражении до 10% от цены объекта. С ростом конкуренции на рынке брокерских услуг, с упорядочиванием системы тарифов на услуги, оказываемые государственными и муниципальными учреждениями эта величина имеет некоторую тенденцию к снижению, прежде всего, в связи со снижением уровня комиссионного процента (с 8-10% до 3-5%, а иногда и менее) и, тем не менее, она остается весьма существенной величиной. На сложность измерения трансакционных издержек указывают практически все исследователи. При анализе проблемы трансакционных издержек применительно к рынку недвижимости необходимо учитывать, что рынок недвижимости является особым сектором рыночной экономики, отличающимся по ряду параметров от иных отраслевых рынков, например, фондового рынка. К числу таких параметров могут быть отнесены:
- более низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости, обусловленная уникальностью обращающихся объектов (высокий уровень специфичности активов) и значимостью правовых аспектов при сделках с недвижимостью;
- слабость механизмов саморегулирования рынка через механизмы взаимодействия спроса и предложения;
- редкость сделок для их участников;
- длительность и многоступенчатость сделок, обусловливающую высокую роль трансакционных издержек, не принимающих непосредственно денежную форму;
- более высокую роль государственных учреждений и организаций при проведении сделок в качестве не только органов регулирования, но и элементов инфраструктуры рынка;
- высокую зависимость локальных рынков от местного законодательства;
- сложную внутреннюю структуру рынка недвижимости, включающую в себя сегменты, существенно различающиеся друг от друга как по структуре, так и по величине трансакционных издержек.
Отмеченные особенности оказывают существенное влияние на специфику формирования трансакционных издержек на рынке недвижимости, возможности их оценки и снижения. Анализ основных подходов к методологии оценки трансакционных издержек, показывает, что из возможных методов количественной оценки наиболее приемлемым является метод, основанный на прямом анализе издержек трансакции для отдельных покупателей и продавцов (метод прямого расчета издержек процесса совершения сделки для продавца или покупателя). Вместе с тем, возможность количественной оценки трансакционных издержек позволит регулировать их уровень в целях снижения их величины, приходящейся на одну сделку (трансакцию) с недвижимостью и отслеживать процесс институционального развития рынка недвижимости в целом.
В идеале необходимо создание четкой и системной институциональной стратегии развития регионального рынка недвижимости, определяющей приоритеты направлений формирования институциональной структуры и основных институтов, основанной на основополагающих целях и критериях развития рынка недвижимости региона.
Библиографическая ссылка
Бачуринская И.А. К ВОПРОСУ ОБ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНОМ РАЗВИТИИ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ // Современные наукоемкие технологии. – 2008. – № 4. – С. 158-159;URL: https://top-technologies.ru/ru/article/view?id=23802 (дата обращения: 17.08.2024).