Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для разных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор любого метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации. Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами. Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости – сложный, творческий процесс. Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный). Затратный подход применяется в настоящее время для налогообложения имущества физических лиц или ареста объектов недвижимости. Часто величиной полной стоимости замещения пользуются для определения верхнего предела стоимости оцениваемого объекта, т.к. опытный покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько он потратит на постройку нового и прогрессивного здания с аналогичной полезностью. Исключением из этого правила могут быть случаи, когда покупатель не имеет времени ждать, пока будет построено новое здание, либо когда покупатель хочет избежать рисков, связанных с застройкой нового объекта.
Самым распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Он основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.