Строительный бизнес весьма прибылен с точки зрения вложения средств и при хорошо поставленной деятельности кредитующих и экспертных подразделений банков может стать весьма перспективным направлением деятельности банков. Рентабельность реализации строительных проектов высока. Наметившиеся положительные тенденции в экономике и правовой системе страны стимулируют банки работать на этом рынке. В 50 % случаев реализации строительных проектов, основу финансирования которых составляли договоры долевого строительства и инвестирования, инвесторы и дольщики оказывались в ситуации когда, их ставят перед фактом, что стоимость строительства меняется и им приходится вносить дополнительные средства чтобы не потерять, то, что они уже инвестировали в проект. Нередки случаи, когда после внесения дополнительных средств в строительство объектов так и не было завершено. Особенно часто это происходит в том случае, если застройщики являются аффилированными структурами. В этом случае сам проект может быть направлен только на то, чтобы привлечь денежные средства под предлогом реализации проекта, а затем перенаправить средства генеральному подрядчику и в дальнейшем обанкротить заемщика привлекавшего средства. Взыскать в этом случае денежные средства с Генподрядчика очень сложно. В связи с этим обязательно проводится анализ обеспечения, кредитный инспектор проводит совместно с экспертами экономического и юридического подразделения банка. Цель анализа заключается в стоимостной оценке, оценке ликвидности и оценке юридической чистоты обеспечения. Поэтому в результате проверки качества обеспечение кредита строительной организации, банком устанавливаются следующие факторы, которые влияют на решение выдачи кредита заемщику. В целях уменьшения риска для возврата собственных денежных средств кредитору. И этим фактором является залог.
Предметом залога могут быть:
– земельный участок под строительство: как правило, наиболее надежны для банков с точки зрения минимизации рисков строительные проекты, где земля принадлежит заемщику на правах собственности. Однако случаи обращения в банк за строительными кредитами собственников земли на которой предполагается строительство, встречаются довольно редко. Намного чаще кредиты запрашивают профессиональные застройщики, получившие от собственника какие-либо права, позволяющие распоряжаться землей и вести строительство. Естественно, лучшие шансы получить кредит имеют застройщики, располагающие правами долгосрочной аренды.
– готовое жилье или незавершенное строительство; В соответствии с законодательством к недвижимому имуществу относятся и объекты незавершенного строительства, объекты, строительство которых заморожено, а так же вновь создаваемые объекты недвижимости. В отношении этого имущества участники сделки вправе совершать любые действия. Сюда можно отнести передачу объекта незавершенного строительства в ипотеку. В этом случае появляется возможность возврата инвестированных средств, а так же их увеличения.
– другие виды имущества и имущественных прав. Строительная техника, строительные материалы. Залог имущественных прав имеющих денежную оценку. В качестве дополнительного обеспечения могут рассматриваться поручительство третьих лиц и иные виды обеспечения, предусмотренные законодательством, если оно не противоречит политике банка.
Заложенное имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков утраты и повреждения. Решение о предоставлении кредита принимается банком-кредитором на основе кредитной заявки заемщика. На этапе рассмотрения заявки банк осуществляет комплексный анализ кредитоспособности заемщика, его финансовой устойчивости; оценивает смету строительства и место застройки. В случае невозможности возврата кредита заемщиком производится взыскание и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка в порядке, установленном законодательством.